Buto pirkimas

Byloje sprendžiama dėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties.

Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl nuosavybės teisių į butą, kurio preliminariąsias statomo buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartis pasirašė abi bylos šalys. Šių iš esmės analogiško turinio preliminariųjų sutarčių bei atliktų atsiskaitymų pagrindu kiekviena iš ginčo šalių siekė, kad teismas pripažintų būtent jos nuosavybės teisę į ginčo butą.

Teismas nurodė, kad tarp šalių nėra ginčo dėl to, jog ieškovas siekė įsigyti būstą savo asmeniniams poreikiams tenkinti, preliminariosios sutarties sudarymo momentu butas nebuvo nei pastatytas, nei suformuotas kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas. Tokią sutartį teismas kvalifikavo kaip būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnis).

Būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartys reglamentuojamos CK 6.401 straipsnyje. Pagal jo 1 dalį, pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti nustatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nurodytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje nurodytos statybos kainos sumokėjimo.

Kasacinis teismas dėl CK 6.401 straipsnio yra išaiškinęs, kad šioje normoje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, ir specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2016 m. birželio 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016 31 punktą).

Sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Šalių sudaryta sutartis pagal konkrečias jos aplinkybes ir sąlygas turi būti įvertinama dėl atitikties CK 6.401 straipsnyje įtvirtintai sutarčiai, taikant atitinkamus pažeistų teisių gynimo būdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, 54 punktas).

Kai butas ar gyvenamasis namas yra suformuotas kaip nekilnojamasis daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys, asmuo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį nuosavybės teises į butą ar gyvenamąjį namą (jo dalį) įgyja nuo visos kainos sumokėjimo momento (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 34 punktas).