Patalpų nuomos sutartis

Civilinė byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujančio sandorio negaliojimą.

Ieškovės prašė teismo pripažinti Patalpų nuomos sutartį negaliojančia nuo jos sudarymo momento, taikyti restituciją – grąžinti iš atsakovės ieškovei sumokėtą užstatą; atlyginti patalpų pagerinimo išlaidas.

Ieškovės nurodo, kad patalpų perdavimo akto pasirašymo metu nuomotoja privalėjo perduoti visų durų, esančių patalpose, raktus, tačiau šių įsipareigojimų neįvykdė. Ieškovės savo įsipareigojimus pagal Nuomos sutartį įvykdė: sumokėjo užstatą, savo lėšomis nudažė patalpų sienas, jas padailino fototapetais ir fotokoliažais, įrengė šviestuvus. Dėl nuomotojos vėlavimo atlikti jai priklausančius remonto darbus ieškovės pirmiau paminėtus darbus atliko, į patalpas buvo atvežtos užsakytos prekės, atlikti įsirengimo darbai, patalpos bei jose esantis turtas buvo apdrausti, įrengta apsaugos sistema.

CK1.2 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas vienas iš svarbiausių civiliniuose santykiuose galiojančių principų – sutarties laisvės principas. Šis principas, detalizuotas CK 6.156 straipsnyje, suteikia teisę civilinių teisinių santykių subjektams laisvai spręsti, sudaryti jiems konkrečią sutartį ar jos nesudaryti, taip pat pasirinkti, su kuo tą sutartį sudaryti, be to, savarankiškai spręsti dėl sutarties turinio bei formos, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas ar jos turinį nustato imperatyviosios įstatymo normos arba tam tikrų sąlygų reikalauja viešoji tvarka, teisės principai, gera moralė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-177-687/2015). Taigi sutarties laisvės ribos yra imperatyviosios teisės normos, kurių galiojimo ir taikymo sutarties šalys negali pakeisti, apriboti ar panaikinti (CK 6.157 straipsnis).

Kasaciniame skunde ieškovės argumentuoja, kad bylą nagrinėję teismai nepagrįstai nepripažino Nuomos sutarties negaliojančia pagal CK 1.80 straipsnį, nes, ieškovių vertinimu, šalių sudarytas nuomos sandoris prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms, t. y. Statybų įstatymo 40 straipsnio 2 daliai, 24 straipsnio 1 ir 41dalims.

Kasacinis teismas, aiškindamas CK 1.80 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto sandorių negaliojimo pagrindo taikymo sąlygas, yra nurodęs, kad sandoris, vadovaujantis CK 1.80 straipsnio 1 dalimi, yra niekinis ir negalioja, jei konstatuojama tokių sąlygų visuma: pirma, kad teisės norma, kuriai, ieškovo teigimu, prieštarauja sandoris, yra imperatyvioji; antra, kad ginčo sandoris pažeidžia nurodytoje normoje įtvirtintą imperatyvą ir kad šio pažeidimo padarinys tikrai yra sandorio negaliojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-432/2008; 2015 m. sausio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-6-915/2015; kt.).

Konkrečios teisės nuostatos imperatyvumą, pagal kasacinio teismo praktiką, lemia tokie požymiai: ji griežtai formuluoja paliepimą ir neleidžia jo suprasti dviprasmiškai, tai reiškia, kad jos išraiškos forma – kategoriški paliepimai, veiksmų aprašymas ir jų atlikimo eiga, nurodytų veiksmų draudimas, teisės normų įgyvendinimo sąlygos ir būdai. Taigi sprendžiant, ar elgesio taisyklė yra kategoriška ir teisinių santykių subjektai nuo jos nukrypti negali, lingvistinės išraiškos priemonės – žodžiai „draudžiama“, „neturi teisės“, „privalo būti“ ir pan., aiškiausiai parodo imperatyvųjį teisės normos pobūdį. Tačiau kai teisės normoje nėra taip aiškiai išreikšto imperatyvo, sprendžiant dėl normos imperatyvumo, įvertinami tam tikros teisės normos tikslai, objektas ir interesai, kuriuos ta teisės norma gina, taip pat tos teisės normos sisteminiai ryšiai su kitomis normomis ir t. t. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-523/2011; 2015 m. balandžio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-191-916/2015; 2015 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-629-313/2015). Ar reikalavimas yra imperatyvus, sprendžiama pagal konkretaus reikalavimo paskirtį, pobūdį ir įstatyme nustatytus padarinius.

Ginčo šalys, sudarydamos nuomos susitarimą, siekė perduoti ginčo patalpas laikinai valdyti ir naudotis komercinėms reikmėms. Nuomotoja perdavė registruotą nuosavybės teise sau priklausantį nekilnojamąjį turtą – negyvenamąsias patalpas, o ieškovės sutiko šį nekilnojamąjį turtą nuomoti savo verslui. Taigi šiam ginčo šalių tarpusavio santykio galiojimui Statybos įstatyme nustatyti pastato statybos užbaigimo procedūrų reikalavimai, ribojimai naudotis pastatu nėra tiesiogiai susiję, nes pastato statybos užbaigimo procedūros ir šalių susitarimas dėl nuomos teisinių santykių yra skirtingos prigimties teisiniai faktai, sukeliantys skirtingus teisinius padarinius. Sutiktina su apeliacinės instancijos teismo vertinimu, kad argumentai, susiję su statinių naudojimo ribojimais (Statybos įstatymo 40 straipsnio 2 dalies, 24 straipsnio 1 dalies, 41 dalių taikymu), reikšmingi sprendžiant įsipareigojimų pagal Nuomos sutartį vykdymo, atsakomybės klausimus ir pan., tačiau nedaro įtakos pačios sutarties galiojimui. Todėl teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamu atveju nėra įtvirtinto imperatyvaus reikalavimo, draudžiančio šiuo konkrečiu atveju šalims sudaryti komercinę nuomos sutartį dėl negyvenamųjų patalpų ginčo pastate.