Nekilnojamojo turto bendraturčiai

(8-622) 14507
Gediminas Pocius

Ieškovė prašė perkelti jai, kaip pastato bendraturtei, pirkėjos teises pagal atsakovų sudarytą pirkimo – pardavimo sutartį.

Teismas išaiškino, jog kai pažeidžiama CK 4.79 str. 1 d. įtvirtinta pirmenybės teisė įsigyti bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomo turto dalį, ginti pažeistas teises CK 4.79 str. 3 d. nustatyta tvarka perkeliant pirkėjo teises ir pareigas gali tik tas asmuo, kuris yra parduodamo daikto bendraturtis teismo sprendimo dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo priėmimo momentu, nepriklausomai nuo to, kada jis tapo bendros nuosavybės dalyviu. Jeigu asmuo, kuris yra bendraturtis bendrąja nuosavybe esančio daikto kito bendraturčio dalies perleidimo metu, vėliau perleidžia nuosavybės teises į savo dalį, reikalavimo perkelti pirkėjo teises ir pareigas teisė pereina naujam daikto dalies savininkui. Nagrinėjamos bylos atveju ieškovė ieškinio pareiškimo metu buvo ginčo statinio bendraturtė ir turėjo reikalavimo teisę, tačiau vėliau, perleidusi jai priklausančią dalį, prarado teisę reikalauti perkelti jai pirkėjo teises pagal ginčo sutartį, todėl teismai pagrįstai pripažino, kad ieškovė neturi reikalavimo teisės perkelti jai pirkėjo teises ir pareigas pagal ir atmetė ieškinį taikant CPK 5 str., kaip pareikštą netinkamo ieškovo – asmens, kuris neįrodė, jog jam priklauso teisė, kad jo teisė pažeidžiama ar ginčijama, kad jis turi teisinį interesą dėl ginčo dalyko.

CK 4.79 straipsnyje nustatyta, kad bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių (CK 4.79 straipsnio 1 dalis). Jeigu dalis parduota pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos (CK 4.79 straipsnio 3 dalis).

CK 4.48 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad perdavimo būdu naujasis savininkas įgyja į perduotą daiktą (turtą) tiek teisių ir pareigų, kiek jų turėjo buvęs daikto (turto) savininkas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo jurisprudencijoje konstatuota, kad CK 4.79 straipsnyje nustatyta pirmenybės teisė bendraturčiui įsigyti parduodamą daikto dalį ta kaina, kuria ji parduodama, yra daiktinė turtinė teisė, įgyvendinama kaip privaloma ir esminė sąlyga, kai vienas iš bendraturčių parduoda savo dalį, kuri yra bendroji nuosavybė. Šia įstatyme įtvirtinta teise sudaroma galimybė sumažinti bendraturčių skaičių ir pakeisti nuosavybės teisės rūšį, nes dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti vieną daiktą yra apsunkinta, todėl kai vienas iš bendraturčių parduoda savo dalį, šią dalį įsigijus kitam bendraturčiai ir sujungus daikto dalis, daikto valdymas tampa efektyvesnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-288/2009).

Taigi, kadangi CK 4.79 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta pirmenybės teisė yra daiktinė teisė, todėl ji seka paskui daiktą, t. y., pasikeitus daikto nuosavybės teisių subjektui, naujajam nuosavybės teisės subjektui pereina ir minėta pirmenybės teisė, o ankstesnis daikto savininkas praranda tokią pirmenybės teisę, nepaisant to, kuris iš jų buvo daikto bendraturčiu tuomet, kai kitas bendraturtis perleido savo dalies nuosavybę trečiajam asmeniui. Būtent toks aiškinimas atitinka ir CK 4.79 straipsnyje įtvirtinto pirmenybės teisės instituto esmę bei paskirtį – mažinti bendros nuosavybės dalyvių skaičių ir daryti efektyvesnį daikto valdymą.


Ginčų Sprendimas
(8-622) 14507
Gediminas Pocius