Pirmenybės teisė

Civilinėje byloje sprendžiama dėl bendraturčių pirmenybės teisės pirkti bendrąja nuosavybe esančią nekilnojamojo daikto dalį, kai ši valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausanti dalis parduodama viešo aukciono būdu.

Ieškovai nurodė, kad jiems bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklauso 37/50 dalys buto. Kitų 26/100 dalių šio buto bendraturtė buvo atsakovė savivaldybė, kuri minėtą buto dalį 2018 m. birželio 29 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pardavė atsakovei. Savivaldybė, 2018 m. birželio 11 d. viešame aukcione pardavusi savo buto dalį atsakovei kaip didžiausią kainą pasiūliusiai dalyvei, pažeidė CK 4.79 straipsnyje įtvirtintą ieškovų, kaip turto bendraturčių, pirmumo teisę pirkti ginčo turtą, nes ieškovai dar iki 2018 m. birželio 29 d. pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo atsakovei aiškiai išreiškė savo valią pirkti buto dalį už didžiausią viešame aukcione pasiūlytą kainą.

Pirmenybės teisę pirkti parduodamas dalis, esančias bendrąja nuosavybe, reglamentuojančiame CK 4.79 straipsnyje nustatyta, kad bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių (1 dalis). Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą. Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį, o į kitą daiktą – per dešimt dienų nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčių susitarimu nenustatyta kitaip, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui (2 dalis), o jeigu dalis parduota pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos (3 dalis).

Šis teisinis reglamentavimas reiškia CK 4.79 straipsnyje nustatytos bendraturčio teisės perleisti kitam asmeniui savo turimą bendrosios nuosavybės dalį ribojimą bei atitinkamą sutarčių laisvės principo išimtį (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo jurisprudencija, aiškinanti Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje įtvirtinto teisinio reguliavimo tikslus, yra nuosekliai išplėtota. Pagal šią praktiką toks teisinis reglamentavimas yra vienas iš būdų spręsti pagrindinę bendrosios nuosavybės instituto problemą – kelių savininkų nuosavybės teisių į bendrą daiktą įgyvendinimo suderinimo klausimą, mažinant bendraturčių skaičių ar transformuojant bendrosios nuosavybės teisę į asmeninę (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-598-916/2015).

Kasacinio teismo praktikoje CK 4.79 straipsnio 1 dalies nuostata aiškintina ne izoliuotai, o kartu su CK 6.419 straipsnio 2 dalimi, kurioje nustatyta, kad aukcionas gali būti savanoriškas arba priverstinis ir kad varžytynių, kaip priverstinio aukciono, ypatumus nustato Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodeksas (toliau – ir CPK). Remdamasis tuo, kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčio pirmenybės teisė pirkti netaikoma tik tais atvejais, kai turtas parduodamas priverstinai CPK VI dalies „Vykdymo procesas“ nustatyta tvarka prieš turto savininko valią (CPK 691–725 straipsniai) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 9 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-310/2004). Taigi remiantis šiuo išaiškinimu bendraturčio pirmenybės teisė pirkti bendro daikto dalį siejama su tuo, kuriuo iš aukcionų ši dalis parduodama. Savanoriško aukciono atveju bendraturtis turi teisę pasinaudoti pirmenybės teise. Tuo tarpu parduodant bendro daikto dalį priverstinio aukciono būdu bendraturtis pirmenybės teise pasinaudoti neturi teisės, nes galioja pirmenybės teisės nebuvimo išimtis pagal CK 4.79 straipsnio 1 dalį.

Pažymėtina, kad yra skirtumų, įgyvendinant nuosavybės teisę, priklausomai nuo nuosavybės rūšies. Yra skiriamos dvi nuosavybės rūšys – viešoji ir privati (žr., pvz., CK 4.69 straipsnio 1 ir 3 dalis). Viešosios teisės diktuojami nuosavybės teisės įgyvendinimo ypatumai turi reikšmės, be kita ko, ir bendraturčio pirmenybės teisei, ir jos įgyvendinimui.

Kasacinio teismo praktikoje yra pasisakyta, kad, skirtingai nei privačios nuosavybės teisės atveju, kada šios teisės turėtojas savo sąskaita įgyja nuosavybėn turtą ir, siekdamas tenkinti savo poreikius, turi teisę įgyvendinti šią teisę sudarančias teises (valdyti, naudoti, disponuoti) pats savo nuožiūra, tik nepažeisdamas įstatymų ir kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, viešoji nuosavybė skirta viešiesiems poreikiams tenkinti, viešosios nuosavybės teisės subjektai (valstybė ir savivaldybės) nuosavybės teises įgyvendina atitinkamų institucijų pagalba, todėl viešosios nuosavybės teisės įgyvendinimas reguliuojamas imperatyviomis įstatymų leidėjo įtvirtintomis nuostatomis (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 6 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-331-403/2019 24 punktą).