Žemės sklypas

Ieškovas – kaimyninio žemės sklypo savininkas – prašė pripažinti negaliojančia atsakovų sudarytą žemės sklypo dalies dovanojimo sutartį, perkelti jam pirkėjo teises ir pareigas pagal sklypo dalies pirkimo – pardavimo sutartį.

Teismas nurodė, kad žemės sklypo pirkimo pirmumo teise procedūra taikytina tik parduodant žemės sklypą, bet ne perleidžiant jį kitais pagrindais, todėl tuo atveju, kai žemės sklypas yra dovanojamas, nei žemės sklypo bendraturtis, nei naudotojas ar su šiuo žemės sklypu besiribojančio žemės sklypo savininkas neturi jokios teisės varžyti žemės sklypo savininko teisės perleisti sklypą. Kita vertus, žemės sklypo dovanojimo sandorį pripažinus negaliojančiu ir nustačius, kad žemės sklypo savininkas iš tikrųjų siekė parduoti sklypą ar jo dalį, turi būti nustatyta, kokios yra tikrojo sandorio sąlygos (dalykas, kaina ir kt.). Suinteresuotam asmeniui nuginčijus žemės sklypo perleidimo sandorį, pirkėjo teisės ir pareigos jam gali būti perkeltos tada, jei nėra pirmesnių eilėje asmenų, nei ieškinį pareiškęs asmuo, suinteresuotų žemės sklypo pirkimu nustatytomis sąlygomis. Tais atvejais, kai ieškinį pareiškęs asmuo nėra vienintelis suinteresuotas sklypo pirkimu asmuo pirmumo teise (kaip nagrinėjamu atveju, trečiajam asmeniui – ginčo sklypo bendraturtei išreiškus norą jį pirkti), pirkėjo teisės ir pareigos jam negali būti perkeliamos, todėl sandorį pripažinus negaliojančiu ir pritaikius restituciją, sklypo savininkas turi imtis priemonių tinkamai įvykdyti Įstatymo nustatytas žemės sklypo pardavimo procedūras.

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo tikslas yra užtikrinti, kad Lietuvos nacionalinis turtas – žemės ūkio paskirties žemė būtų naudojama racionaliai, skatinant žemės ūkio veiklą ir konkurencingą žemės ūkį, sudarant sąlygas racionaliai tvarkomoms žemės valdoms suformuoti ir žemės konsolidacijai, ir išsaugoti bei pagerinti natūralią aplinką, užtikrinti vietos savivaldos ir vietos bendruomeninių organizacijų dalyvavimą skatinant žemės ūkio veiklą, subalansuotą teritorinę kaimo ekonomiką ir bendruomenių plėtrą, įskaitant kaimo gyventojų užimtumo didinimą (Įstatymo 1 straipsnio 1 dalis).

Įstatymo 5 straipsnio 1 dalis nustato, kad pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių, šia eilės tvarka turi: 1) žemės sklypo bendraturčiai – Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka; 2) parduodamo žemės sklypo naudotojas, pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį (sutartis) naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus, – jeigu jis atitinka šio įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nurodytus reikalavimus. Šiame punkte nustatyta juridinio asmens, kuris pats negali įsigyti žemės dėl šio įstatymo 3 straipsnyje nustatyto įsigyjamos žemės ūkio paskirties žemės ploto ribojimo, pirmumo teise jo pasirinkimu ir laikantis šio įstatymo reikalavimų turi teisę pasinaudoti šio juridinio asmens dalyvis, jeigu šis juridinis asmuo parduodamą žemę pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį naudojo ir žemės ūkio naudmenas ir pasėlius joje deklaravo ne mažiau kaip 5 metus; 3) asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, – jeigu jis atitinka šio įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nurodytus reikalavimus.

Įstatymo 5 straipsnyje nustatyta žemės sklypo pirkimo pirmumo teise procedūra, išskiriant šiuos esminius etapus: 1) žemės sklypo savininkas turi pranešti (ne tiesiogiai, o per notarą ar Nacionalinę žemės tarnybą) suinteresuotiems asmenims apie ketinimą parduoti žemės sklypą, nurodydamas pardavimo kainą ir kitas sąlygas; 2) asmenys per nustatytą laiką turi pateikti sutikimą arba atsisakymą pirkti. Jei sutinka keli asmenys, tuomet pirmumas suteikiamas pagal Įstatyme nustatytą eilę, o jei sutinka keli toje pačioje eilėje esantys asmenys, tai parduodamo žemės sklypo savininkas sprendžia, kuriam iš jų parduoti žemės sklypą. Jei suinteresuoti asmenys atsisako pirkti arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, tada Nacionalinė žemės tarnyba išduoda pažymą ir žemės sklypo savininkas gali žemės sklypą perleisti kitiems asmenims; 3) kitiems asmenims žemės sklypas turi būti parduodamas tokiomis pačiomis sąlygomis, nes, keičiant sąlygas, pavyzdžiui, sumažinant pardavimo kainą, turi būti kartojama visa pirmiau nurodyta siūlymo pirmumo teisę turintiems asmenims procedūra.